Pandemiden sonra arz derdinin tesiriyle kiralık mesken bulmak zorlaştı.
Halihazırdaki kiralanan konutlarda da kontrat yenileme periyodunda mesken sahipleriyle kiracılar karşı karşıya geldi.
Birçok mesken sahibi, enflasyonun 12 aylık ortalamasına nazaran belirlenen oranların çok üzerinde artış yaptı.
Yargıya başvurunca da olmuyor
Gelinen noktada konut piyasasında kira krizi derinleşti.
Son aylarda bilhassa yabancıya kiralanan konutlarda, kira tahsilatları yapılamaz duruma geldi.
Sektör temsilcilerinden alınan bilgilere nazaran konut sahipleri devayı yargıya başvurmak da buldu lakin buradaki kasvet olayı diğer bir boyuta taşıdı.
Ülkesine gidince işler daha da karışıyor
Yabancı asıllı kiracılar hakkında, kira ödemeyerek ülkelerine dönmeleri halinde, yabancı ülkede Türkiye’deki yargı süreci akabinde bir de tenfiz denilen yasal sürecin işletilmesi gerekiyor.
Bu ek süreç ise; ülkeden ülkeye değişmekle en az birkaç yıl sürebiliyor.
“Tahsilatta ıstıraplar yaşanabiliyor”
Konuya ait açıklamalarda bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Emlak piyasasında arz tarafındaki sakinlik devam ediyor. Son periyotta inşaat maliyetlerindeki artışlar yeni gayrimenkul inşaatında istenen düzeylere ulaştıramıyor. Yaz mevsiminin gelmesiyle evlenecek çiftler arttı, kiralık dairelerin bulunması bu sebepten ötürü daha da zorlaştı.
Bu durum fiyatları daha da artırmaya devam ediyor. Kiralık dairelerde artan fiyatlar, kiraların ödenmeme riskini de beraberinde getiriyor. Geçen yıla nazaran 3-4 kat artan kira bedelleri nedeniyle daireye istenen yüksek kiralar başlangıçta kiracı tarafından ödenebiliyor fakat daha sonra tahsilatta ıstıraplar yaşanabiliyor.” dedi.
Evden çıkanlar ile mal sahipleri ortasında anlaşmazlık
Kira artışlarının yüzde 25 oranında sabitlendiğini hatırlatan Özelmacıklı, kiracılar ile mal sahipleri ortasında depozito kaynaklı problemler yaşanmaya başladığını belirterek, “Bu durum piyasada dengesizliğe yol açtı. Daha fazla artış yapmak isteyen mal sahipleri de var. Bu artışı kabul etme niyetinde olan kiracılar da var. Bu belirsizlik kiracılarla ilgili farklı analiz davalarını beraberinde getirdi. Son devirde konuttan çıkan kiracılar ile mal sahipleri ortasında depozitodan kaynaklı uyuşmazlıklar yaşanıyor.” tabirlerini kullandı.
“Emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazandı”
Türkiye’nin birçok bölgesinde emlak piyasasında hareketliliğin başladığını belirten Özelmacıklı, kelamlarına şöyle devam etti:
“Gerek memur tayinleri nedeniyle gerekse de yaz mevsiminin gelmesiyle kent değişikliklerinin artmasıyla gayrimenkullerde hareketlilik hızlandı. Bayram sürecinde dinginleşen emlak piyasası bayram sonrası hareketlilik kazandı diyebiliriz.”
“Kiraladıkları dairelerin ödemesini yapmamaya başlıyor”
Yüksek kira bedellerinde yabancıların olumsuz tesiri olduğunun altını çizen Özelmacıklı, “Özellikle eşyalı hale getirilen ve kiraya verilen daireler, o bölgenin piyasa rayicindeki istikrarları değiştiriyor. Örneğin rastgele bir vatandaş 3 bin liraya aylık kirası olan bir dairede oturuyorsa, tahminen o meskeni eşyalı hale getirilip 10 bin liraya yabancıya daha kısa periyodik verilebiliyor. İster istemez o bölgedeki piyasayı emsaller nedeniyle etkiliyor.
Daireleri eşyalı hale getirip daha yüksek fiyata kiralık olarak vermeyi bekleyenler nedeniyle de bu sefer yabancılar daha sonra kiraladıkları dairelerin fiyatını ödeyememeye başlıyor. Mesken sahiplerinin kiracı seçimi konusunda çok daha dikkatli davranmaları gerekiyor. Yüksek fiyata kiraya vereyim diye düşünmemeleri gerekiyor. Kiracının kira bedelini nizamlı ödeyip ödemeyeceğini mal sahibinin düşünmesi gerekiyor.” halinde konuştu.
Metin: Mülk sahipleri dikkat etmeliler
Konunun türel boyutunu aydınlatan Dr. Avukat Umut Metin, son vakitlerde hem mesken sahibinin hem de kiracıların sorunlarının arttığını belirterek, “Kira bedellerinde uyuşmazlıklar da yaşanabiliyor. Genelde mülk sahipleri rayiçlerin daha yüksek olduğunu argüman ederek, daha yüksek kira bedeli talebinde bulunuyor. Kiracılar ise mevcut kiralarını ödemede zorlanıyorlar yahut ödemede aksaklıklar yaşanabiliyor. Bir yabancının rayici 5 bin lira olan bir konut için 10 bin lira kira ödemeyi kabul etmesi halinde mal sahibi bu fiyatı her ay sahiden alıp alamayacağını kendisine sorması gerekiyor. Mülk sahiplerinin bu hususta dikkatli olmalılar.” diye konuştu.
“Arabuluculuk inanç oluşturur”
Metin, “Örneğin 5 bin lira bedeli olan bir konutu yabancılar tarafından 10 bin liraya kiralandığını varsayalım ve ikinci aydan sonra ödenmemeye başladığını düşünelim. Kira mukavelesine nazaran hukuksal sürecin başlatılması gerekiyor. Bu süreci Türkiye’de yapmak gerekiyor. Lakin yabancı Türkiye’de değilse, bu halde yabancı kiracının ülkesinde dava açarsanız en az kira kadar hukuksal maliyete katlanmış olursunuz. Yabancının kendi ülkesine gidip tüzel bir süreç yapmanız mümkün maliyetler nedeniyle gerçekte pek mümkün de değil.
Bu bahiste kira mukavelesinde Türk hukukunun ve ili belirterek Türk mahkemelerinin yetkili olduğunu kayıt etmeniz gerekiyor. Buna karşın alacağınızı alamıyorsanız, mukavelede Türk bir kefilin yer alması daha inançlı bir tercih olur. Arabuluculuk da farklı bir kullanım ile yabancılarla inançlı kiracılık alakası kurmak için uygulanabilecek inançlı teknikler ortasında yer alıyor. Kira mukavelesine ek olarak bir arabuluculuk mukavelesi yapılabilirse, buradan ek bir teminat sağlanabilir.” dedi.
“Kira kontratı yapılmadan hukuksal dayanak önemli”
Mal sahiplerinin rayicinin üzerinde bir bedelle konutlarını kiraya vermemelerinin gerektiğini belirten Metin, “Bu evrede kefalet aranabilir ve kira kontratı tarihinden sonra alınmış olmakla tahliye taahhüdü alınabilir. Kira mukavelelerinin sağlıklı bir biçimde düzenlenmesi gerekir. Yeni kanun sistemimize nazaran mukavele hazırlanması ehemmiyet arz ediyor. Örneğin, hali kaidelere uymayan geçersiz bir kefalet alınması, kefaletin yok oluşu manasına gelebilir. Kira kontratları yapılmadan hukuksal dayanak alınması mesken sahiplerinin faydasına olacaktır.” sözlerini kullandı.
“Kiracınızdan kiranızı daha inançta tahsile imkan verir”
Öte yandan Metin, Singapur mukavelesi kapsamında aylık rastgele bir bedelle kiralanan ticari emlakların fiyatının ödeneceği arabuluculuk mukavelesinde belirtilmesi durumunda, arabuluculuk mutabakatının yabancının ülkesinde de Singapur mukavelesi yeterince infaz edilebilir bir hale gelebileceğini söyledi.
Metin, Singapur mutabakatı kapsamında kira mukavelelerine ek olarak yapılacak arabuluculuk mutabakatıyla güçlü bir garanti sağlanabileceğinin altını çizdi.
Metin, “Özellikle ülkemizde yaşayan yabancı insanların değerli bir kısmının Singapur mukavelesi kapsamında olan İran, Rusya, Katar, Suudi Arabistan, İran, Çin üzere ülkelerden olduğu dikkate alındığında dükkan, ofis, fabrika, depo üzere ticari nitelikli kiralamalarda, Singapur kontratı mahkemelerde uzun mühlet yargıyla meşgul olma durumuna mani olacaktır.
Kira kontratı imzası anında kira mukavelesine ek olarak Adalet Bakanlığı lisanslı Türk bir arabulucu huzurunda oluşturulacak bir arabuluculuk mutabakatı tahsilat riskini azaltacaktır. Arabuluculuk muahedesi aylık ödeme mutabakatının belgelendiği tesirli bir türel usul olarak dikkate alınmalı ve tercih edilmelidir.” dedi.